Conséquences fiscales

Lorsqu’un associé souhaite céder un bien immobilier détenu par une Société Civile Immobilière (SCI), deux options s’offrent à lui : vendre les parts de la SCI ou vendre directement l’immeuble.

Chaque choix entraîne des conséquences fiscales distinctes qu’il est crucial d’anticiper.

1. Vendre les parts de la SCI : un choix attractif mais encadré

La vente de parts de SCI est soumise au régime des plus-values mobilières si la SCI est soumise à l’IS et plus-values immobilières des particuliers si la SCI est soumise à l’IR (si la société est à prépondérance immobilière).

Dans tous les cas, la plus-value sur les titres est calculée par la différence entre le prix de cession (valeur vénale de la société) et le prix d’acquisition des titres (prix auquel les associés ont acquis les titres lors de la constitution, d’une donation ou d’une acquisition…).

SCI à l’IR : La plus-value est calculée selon le régime des particuliers. Elle bénéficie d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Impôt : 19% et 17.2% de prélèvements sociaux.

SCI à l’IS : La valeur des parts intègre les actifs nets comptables, et la plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession et la valeur comptable des parts. Cela peut entraîner une fiscalité plus lourde si les actifs ont pris de la valeur.

La plus-value mobilière est soumise, par principe au PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 12.8% + prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Sur option globale, les contribuables peuvent choisir de soumettre la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un abattement pour durée de détention est applicable pour les titres acquis avant le 1^er janvier 2018. La plus-value taxable, après abattement, est soumis à la TMI du contribuable (tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2%) sur la plus-value avant abattement.

Les principaux avantages

✅ Transmission plus fluide et possibilité de conserver la structure juridique de la SCI pour l’acquéreur
✅ Moins de formalités qu’une vente immobilière classique.

2. Vendre les murs de la SCI : une fiscalité plus classique

La vente de l’immeuble entraîne une imposition différente selon le régime fiscal de la SCI :

SCI à l’IR : La plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle bénéficie d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention, similaires à ceux appliqués à la vente des parts. A l’IR, la plus-value sur l’immeuble est calculée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble par la SCI.

Impôt : 19% et 17.2% de prélèvements sociaux calculés au prorata de la quote-part de chaque associé car la SCI est transparente fiscalement.

SCI à l’IS : La plus-value est imposée dans le régime des plus-values professionnelles, où la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable est intégralement imposable, généralement à un taux de 15 % à 25 % selon le bénéfice réalisé.

Avantages et inconvénients

✅ Si la SCI vend l’immeuble, la plus-value est distribuable aux associés.
❌ Plus de formalités, avec des frais de notaire et des éventuels droits d’enregistrement.

3. Quel choix faire ?

Le choix entre vendre les parts de la SCI ou vendre les murs dépend de plusieurs critères :

Durée de détention : Plus elle est longue, plus la vente des parts de SCI à l’IR ou la vente des murs peut être intéressante grâce aux abattements fiscaux.

A nuancer cependant, parfois les titres sont acquis bien avant l’immeuble donc la durée de détention est plus longue ou inversement (à l’IR).

A l’IS, la plus-value sur la vente des titres peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention s’ils sont acquis avant Janvier 2018 et si l’immeuble est détenu depuis longtemps, la Valeur Nette Comptable sera faible donc la plus-value plus élevée.

Le prix d’acquisition : il détermine le montant de la plus-value imposable.

La valeur vénale de la société : Les titres de société sont valorisés selon la valeur vénale de la société (actif – passif) donc parfois, à une valeur inférieure à celle de l’immeuble seul (s’il y a des passifs dans la SCI) ou supérieure (par exemple si la SCI détient d’autres actifs immobiliers ou non).

Régime fiscal de la SCI : Une SCI à l’IR aura souvent un intérêt à vendre les murs, tandis qu’une SCI à l’IS peut préférer la vente des parts pour limiter la taxation sur la plus-value.

Acheteurs potentiels : Si l’acheteur préfère acquérir un bien immobilier plutôt qu’une société, la vente des murs sera plus aisée.

Conclusion

Le choix entre la vente des parts de la SCI ou celle des murs repose principalement sur le régime fiscal appliqué et les objectifs patrimoniaux des associés.

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